|
Начальные документы служат основой подтверждения прав на тип землевладения, и они должны быть проверены независимым экспертом-юристом.
• Участки с типом землевладения Nor Sor 3 Gor и Nor Sor Gor могут продаваться и покупаться без строгой необходимости получения типа землевладения Chanote. Тип землевладения Chanote означает, что земельный участок (по большей части, но не всегда) имеет абсолютно определенные размеры и границы.
• Кондоминиум может быть построен и зарегистрирован только при наличии типа землевладения «Chanote».
Право землепользования и отчеты аэрофотосъемки
Перед тем, как сколько-нибудь значительная сумма будет переведена на счет продавца или девелопера, независимая юридическая компания должна в обязательном порядке и в полном объеме изучить историю права собственности на участок и сделать его аэрофотосъемку. Наряду с другими аспектами, полное изучение истории права собственности и аэрофотосъемка должны четко ответить на следующие ключевые вопросы:
• Было ли право собственности на землю присвоено в соответствии с законодательством королевства Таиланд;
• Является ли продавец законно зарегистрированным собственником на землю;
• Не существует ли каких-либо закладных или других обременений (например, договоров аренды) на земельный участок;
• Имеются полные и законные правa доступа от границы участка до ближайшей дороги общего пользования. В случае, если для доступа к общественной дороге необходимо пересекать соседний участок, должно быть закреплено право пользования чужой землей;
• Поведены ли к участку основные коммуникации такие, как электросеть и водопровод;
• Были ли любые постройки на участке возведены в соответствии со строительными нормами, правилами зонирования и экологическим законодательством. В случае если потенциальный инвестор приобретает участок в целях его использования под будущее строительство, должно быть установлено, что строительные правила, экологические требования и нормы зонирования на данной территории не будут препятствовать проекту инвестора.
• Необходимо удостовериться в том, что прежний владелец или продавец не является банкротом или против него не выдвинуты гражданские иски.
Примечание: Обязательная экспертиза не исчерпывается вышеперечисленными аспектами.
Способы приобретения права собственности
Иностранные инвесторы могут воспользоваться одним из четырех основных способов приобретения недвижимости в Таиланде:
• Приобрести прямое право собственности на недвижимость (название совладения безусловного права собственности) для иностранца в кондоминиуме (это подпадает под квоту в 49 % от общей площади кондоминиума, которая по таиландскому законодательству разрешена для прямой продажи иностранным гражданам).
• Приобрести право владения недвижимости в кондоминиуме, используя какую-либо таиландскую компанию, в которой доля управляющих акций, принадлежащих иностранцам, составляет 49 % на основании положений учредительного договора и специальных пунктах устава.
• Приобрести пакет акций одной из тайских компаний, с внесением в договор о сотрудничестве и распределении прибыли специальные пункты, гарантирующие защиту интересов, но при этом, никогда не владея более 49 % акций этой тайской компании.
• Приобрести право аренды на срок 30 лет с правом возобновления договора дважды на сроки по 30 лет. Существует большое количество структур, в которых арендаторы для гарантирования продлений договоров аренды, имеют долю в капитале компании - землевладельце. Такой способ можно обозначить как «коллективный договор аренды».
Примечание: В отношении права владения собственностью по методам 2-4 тайская компании не может быть “номинальной” (подставной) компанией, а поэтому она не может использоваться многими иностранцами в качестве возможности для оформления права собственности. Власти Таиланда по-настоящему контролируют соблюдение таких требований, как оплата долей в уставном капитале; добросовестное исполнение обязательств перед акционерами (акционеры должны получать доход от своих коммерческих вкладов), и отслеживают, насколько деятельность компании соответствует заявленной цели. Кроме того, необходимо ознакомиться с положениями Закона Таиланда о регулировании иностранного бизнеса (1999) перед тем, как планировать любое коммерческое предприятие, относящееся к деятельности тайской компании с участием иностранного капитала.
Потенциальным инвесторам при вложении средств в недвижимость необходимо учитывать то, что тайские компании, так же как и по законам других стран, должны соблюдать правила бухгалтерского учета и налогового обложения и другие законы Таиланда. Это означает, что ежегодные налоговые отчисления по отношению к обычному объему инвестиций составляют условную величину.
При переводе средств на приобретение или инвестиции в недвижимость в Таиланде необходимо получить выписки о платежах в иностранной валюте со счета банка-получателя. Кроме того, необходимо сохранять выписки о регистрации переводов из иностранного государства и все переводы должны обозначаться как целевые переводы на «инвестиции в Таиланд». При соблюдении всех правил и уплате налогов, денежные суммы в дальнейшем можно будет перевести из Таиланда.
Договора и официальное оформление сделок купли/продажи и инвестиций
Как правило, при обычной сделке инвесторы заключают договор купли-продажи или договор аренды вместе с договором управления/содержания, с правилами и регламентом, относящимися к владению, а также, возможно, договор сдачи в аренду/наем и/или договор о покупке акций для регистрации в реестре акционеров управляющей компании.
Договоры аренды должны быть тщательно изучены в целях гарантии безопасности капиталовложений: положения о сроках действия договора; положения, касающиеся переводов и поручений (возможность перепродажи); обеспечение права возобновления договора. Необходимо учесть вопросы наследования (правопреемственности). Наиболее надежным способом избежать возможных исков является договор на право аренды в компании, чтобы акции в компании, которой принадлежит это право, перешли к бенефициариям, в противоположность того, когда Ваши бенефициарии будут вынуждены перерегистрировать аренду на свое имя.
Практический вывод
При покупке собственности премиум класса, тщательная экспертиза, фактический коммерческий и юридический анализ контрактов в сочетании с тесным контактом с продавцом и агентом являются необходимыми составляющими потенциально успешной сделки
|
